存量房貸“降息”落地，為什么又是常州？
風(fēng)口財經(jīng)記者 張亭旺央行表態(tài)之后，“降低存量房貸利率第一槍”在常州打響。7月21日，據(jù)“常州日報”微信公眾號消息，記者采訪常州市部分銀行后發(fā)現(xiàn)，目前，常州市商業(yè)銀行還沒出臺統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。截圖來源：“常州日報”微信公眾號這是目前全國商業(yè)銀行方面較早釋放“存量房貸可下調(diào)”的信號！對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次“常州日報”微信公眾號發(fā)布此類消息，具有較高的權(quán)威性。對比全國各地銀行的動作，可以認為常州確實在降低存量房貸利率方面打響了第一槍。據(jù)風(fēng)口財經(jīng)記者此前報道，在7月14日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾明確表態(tài)，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”隨后，關(guān)于“存量房貸利率下調(diào)”的聲音四處響起。比如，前幾日浙江金華有市場流傳網(wǎng)絡(luò)截圖稱：工行存量房貸客戶只要兩年內(nèi)沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經(jīng)辦行申請重新簽署房貸合同，房貸利率則按最新放款利率執(zhí)行。但此事很快被辟謠。7月19日，工行金華分行個人金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)，工行金華分行沒有收到相關(guān)通知，因此并沒有具體辦理渠道，客戶可以關(guān)注官方公眾號和網(wǎng)站。辟謠消息 圖片來源：金華晚報不過，值得注意的是，截至風(fēng)口財經(jīng)記者發(fā)稿，“常州日報”微信公眾號相關(guān)稿件已刪掉了“也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述。截圖來源：“常州日報”微信公眾號常州打響“降息”第一槍如果仔細觀察可以發(fā)現(xiàn)，在這波房地產(chǎn)政策調(diào)整過程中，常州是“一馬當先”。2022年5月，常州放松限售政策，由取證后4年可上市交易調(diào)整為2年。2022年9月，常州宣布二手房全面取消限售。2022年8月24日，常州出臺新政，針對一二手房落實了不同的限售要求，全面取消二手房限售，具有創(chuàng)新性。今年2月22日，常州從四個方面出臺10條措施優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。3月7日，常州再發(fā)新政，全面取消樓市限售，具有示范意義。此次常州的操作，對比全國各地銀行，可以認為常州確實在降低存量房貸利率方面打響了第一槍。常州某小區(qū) 圖片來源：視覺中國常州樓市政策調(diào)整的態(tài)度是明確的，也是敢于嘗試的，這與近兩年常州樓市持續(xù)低迷有關(guān)。從長周期來看，自2021年常州房地產(chǎn)市場進入下行周期以來，新房成交低谷已經(jīng)持續(xù)了兩年的時間。實際上，常州的“敢”基因是刻在骨子里的，從押注新能源賽道就看出來了。時間回溯到2013年，“蔚小理”等造車新勢力還未出世，國內(nèi)新能源汽車產(chǎn)業(yè)尚未形成氣候，而國外特斯拉也因經(jīng)營不善瀕臨破產(chǎn)，就在一切形勢都不明朗的時候，常州宣布要發(fā)展新能源汽車及動力電池等零配件產(chǎn)業(yè)，重倉押在這條賽道上。2018年，面對被洛陽拋棄的巨額虧損的中航鋰電，常州金壇區(qū)政府頂住壓力，通過制定詳細的重組方案果斷“抄底”，最終帶領(lǐng)陷入困境的中航鋰電“絕地反擊”。其對新能源“風(fēng)口”敏銳的判斷能力、嫻熟的資本運作能力、果敢的戰(zhàn)略執(zhí)行能力至今仍被人津津樂道。當前，新能源汽車制造已然是常州的第一大產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《2022胡潤中國新能源產(chǎn)業(yè)集聚度城市榜》顯示，常州高居榜單第五位，與北京、上海、深圳、武漢躋身第一梯隊，是前十名城市中唯一一座二線城市，不僅超越了廣州這樣的汽車產(chǎn)業(yè)大佬級城市，就連因風(fēng)投蔚來而在新能源汽車領(lǐng)域頗具影響力的合肥都只能屈居其后，位列第九。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人才集聚。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，常州引進各類人才52240人，比2022年同期增長24.37%。2022年6月，常州常住人口總數(shù)達到549.1萬，相比約一年之前，這個數(shù)字增長了近22萬，增速讓人驚嘆！而人口的增長正是常州房地產(chǎn)市場的底氣。存量房貸“降息”的必要性這主要是因為，房貸與居民群體息息相關(guān)，更深層次原因則是存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率之間利差懸殊。去年以來，在央行引導(dǎo)與各地“因城施策”共同作用下，新發(fā)放首套房貸利率經(jīng)歷了多輪下調(diào)，其中，5年期以上LPR先后經(jīng)歷4次下調(diào)，累計下行45個基點至4.2%；首套房貸利率下限由相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個基點。貸款市場利率報價 圖片來源：央行網(wǎng)站但在近年房貸利率調(diào)降前，過往發(fā)放的存量房貸利率則處于較高水平。據(jù)央行最新披露數(shù)據(jù)，6月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。中證鵬元根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達到5.7%，與當前的新增房貸利率水平存在著較大利差。而呼吁存量房貸利率下調(diào)的，也大多是集中于這幾年的購房者。另一方面，去年以來，銀行的房貸提前還款量大幅增加，排隊還款成為普遍現(xiàn)象。央行相關(guān)負責(zé)人表示，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。存量房貸利率相對較高與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系，這客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。于銀行而言，存量房貸利率下調(diào)，雖然會進一步壓縮銀行息差，但可以緩解銀行提前還貸的壓力（有低一點息差總好過沒有），此外，還能給銀行留住優(yōu)質(zhì)客戶。而從常州的動作看，目前，關(guān)于存量房貸“降息”話題正引向深入。嚴躍進認為，銀行應(yīng)該確定明確的標準，是全部下調(diào)還是擇優(yōu)下調(diào)等，至少需要明確規(guī)則，尤其是針對還貸壓力大或信用分高的客戶，可以落實差異化政策。
